Tout savoir sur la sous-location de bureaux

Sous-location de bureaux - tout savoir avant de se lancer

Votre emplacement stratégique devient trop coûteux, vous cherchez à réduire vos charges, vous ne savez pas comment exploiter ce bureau laissé vide depuis que vos collaborateurs télétravaillent… Autant de raisons qui motivent un nombre croissant de sociétés à sous-louer une partie de leurs bureaux. La sous-location d’immobilier d’entreprise est bel et bien autorisée sous conditions.

Elle présente une opportunité très intéressante pour traverser une situation changeante comme actuellement face à la crise économique liée à la pandémie de Covid-19. Mais pour profiter de ce système sereinement, quelques règles sont à respecter.

La sous-location, une solution avantageuse pour tous

La sous-location de ses bureaux professionnels est un modèle de location de plus en plus employé par l'entrepreneur, locataire initial et principal d’un bail classique. Cette démarche permet de réduire vos charges fixes et peut même dynamiser votre lieu de travail.

S’accompagner d’une entreprise sous-locataire aux services complémentaires ou à l’image de marque soignée pourrait bien vous ouvrir de nouvelles opportunités professionnelles. Quant aux candidats à la sous-location, ils se voient la possibilité d’accéder à des locaux de qualité et se rapprocher de professionnels expérimentés, pour lancer leur activité dans les meilleures conditions.

L’opération de sous-location sert un grand nombre d’entreprises et permet de traverser un contexte économique compliqué comme nous pouvons le connaître actuellement. Le rôle occupé par les bureaux professionnels évolue et les modes de travail à distance prennent une place grandissante. S’il existe des espaces de coworking pour les start-ups et entrepreneurs, cela reste une solution éphémère et partielle de domiciliation de son entreprise.

Sous-louer bureaux immobilier entreprise

La cession d’une partie de vos espaces de travail à un tiers en sous-location permet instantanément de remplir des espaces inexploités et d’alléger ses charges. Cela peut aussi vous servir à déménager avant la fin de votre bail puisque le sous-locataire prend le relais sur le paiement des loyers restants.

En sous-louant vos bureaux entièrement ou partiellement, vous donnez une chance à votre activité de suivre son cours tout en maîtrisant vos coûts.

Pas de sous-location sans l’accord du propriétaire

La sous-location de ses espaces de bureaux est une solution avantageuse à condition de bien organiser la relation contractuelle avec le propriétaire d’un côté et le sous-locataire de l’autre. La location de biens immobiliers d’entreprise est encadrée par le Code de commerce. L’article L145-31 du Code stipule que la sous-location totale ou partielle est interdite sauf si le contrat de bail établi entre le propriétaire et le locataire principal contient une mention spécifique l’autorisant. Si votre contrat de location initial n'inclut pas l’autorisation de sous-louer le local professionnel, vous devez en faire la demande auprès du propriétaire. Il sera à son tour tenu de faire un amendement au contrat initial. Attention, le propriétaire est dans son droit de vous refuser la sous-location de son bien immobilier.

Lorsque vous aurez décidé de sous-louer une partie ou la totalité de votre local professionnel et que vous en aurez eu l’autorisation, vous devrez en premier lieu prévenir le propriétaire de votre intention de sous-louer. Il convient de lui envoyer un courrier par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception lui faisant part de votre souhait de sous-louer le bien. Le propriétaire bailleur a ensuite 15 jours pour vous répondre. En l’absence de sa réponse, vous pouvez appliquer le principe que le silence vaut acceptation de la demande.

Une fois l’accord obtenu, le Code de commerce vous impose d’inviter le propriétaire à participer à la rédaction du contrat de sous-location avec le futur sous-locataire. Il n’existe pas de relation contractuelle entre un bailleur et un sous-locataire. Le propriétaire doit pouvoir s’appuyer sur le contrat signé entre son locataire et le sous-locataire. En tant que locataire principal, vous devenez “bailleur” vis à vis du futur sous-locataire et engagez votre responsabilité à faire respecter les droits et les obligations de la tierce partie vis à vis du bien.

Le contrat doit établir les conditions de mise à disposition de l’espace total ou partiel en échange d’un loyer dont il faudra préciser le montant. Par principe, le sous-locataire est soumis aux mêmes conditions de bail que le locataire principal. Ses droits et ses obligations sont à transposer à l’identique dans l’acte de sous-location et il peut donc exercer les mêmes droits à l’égard de l’espace qu’il sous-loue. Par ailleurs, si vous souhaitez plus d'information sur la contrat de bail, rendez-vous ici.

Votre contrat de sous-location doit contenir à minima les informations et caractéristiques suivantes :

l’identité du sous-locataire,
la description du local sous-loué en précisant son usage et sa destination,
la durée du bail de sous-location,
le montant du loyer de sous-location,
le détail de répartition des charges et autres coûts d’entretien,
le montant du dépôt de garantie,
le délai de préavis,
l’assurance,
l’état des lieux,
les accords et obligations des parties,
les règles et obligations du sous-locataire.

Le contrat de sous-location à la loupe

Lorsque vous sous-louez votre espace professionnel, vous êtes responsable des manquements du sous-locataire et de ses agissements contraires au règlement du bail principal et du contrat de sous-location. Sans conformité au Code de commerce et aux démarches attendues, votre propriétaire peut à tout moment résilier votre bail principal, exiger des dommages et intérêts ou refuser le renouvellement de votre bail sans vous payer d’indemnité d’éviction. Cependant, comme dans toute relation contractuelle, vous avez de facto le droit de vous retourner contre le sous-locataire si le contrat n’est pas respecté ou si par exemple vous constatez une détérioration des locaux sous-loués. Dans le cas d’impayés, le propriétaire peut également agir directement contre le sous-locataire.

En tant que locataire “bailleur”, vous êtes responsable de votre sous-locataire et ne pourrez pas lui donner plus de droits ou d’obligations que vous n'en tenez vous-même du bailleur propriétaire initialement. Que ce soient le versement des loyers ou le renouvellement du bail, le sous-locataire entreprendra toutes ses démarches et vous adressera toutes ses demandes directement sans passer par le propriétaire.

Avant de vous engager à sous-louer votre espace professionnel, nous vous conseillons donc d’observer les points suivants :

assurez-vous que le candidat à la sous-location soit solvable et que son activité professionnelle soit en adéquation avec la destination des locaux et la vision du propriétaire ;
veillez à ne pas mettre fin à votre contrat de bail initial par anticipation avant que la durée du bail de sous-location ou la durée de son renouvellement ne soient terminées au risque de devoir indemniser le sous-locataire ;
fixez un montant de loyer cohérent et obligatoirement inférieur à votre loyer principal ou le propriétaire se réservera le droit d’augmenter votre loyer initial à tout moment ;
sachez que dans le cas d’une sous-location totale de l’espace, le sous-locataire obtient le droit d’exploiter les bureaux que vous n’occupez plus mais il devient aussi propriétaire du fonds de commerce.

Les avantages de la sous-location en font aujourd’hui un modèle incontournable pour optimiser et dynamiser vos bureaux, commerces ou entrepôts ; à condition d'avoir l’autorisation du propriétaire et d’encadrer juridiquement le système.

Pour en savoir plus sur la sous-location de vos locaux professionnels ou discuter de votre projet immobilier de vente ou d’achat, nous sommes à votre écoute et à votre disposition.