Le Droit au Bail : Enjeux Clés en Immobilier d'Entreprise

Le droit au bail : comprendre les enjeux clés

Le droit au bail est un contrat essentiel permettant à un locataire commercial d'occuper un local et d'y exercer son activité dans des conditions avantageuses. En effet, ce droit temporaire attribue au locataire une jouissance pleine et entière du local loué sous réserve du paiement de son loyer et du respect de ses obligations.
Au-delà du simple droit d'occupation, le droit au bail octroie également la possibilité de céder son bail à un tiers, de sous-louer tout ou partie du local ou encore de renouveler le bail à son terme. Par conséquent, le droit au bail représente un actif véritable pour le locataire puisqu'il peut le revendre afin de récupérer la valeur générée par son fonds de commerce pendant sa durée d'occupation. Néanmoins, ce droit s'accompagne d'obligations pour le bailleur comme celle de verser une indemnité d'éviction en cas de résiliation anticipée du bail.

Qu'est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail correspond à une prérogative importante pour un locataire commercial. Ce droit lui permet d'occuper les locaux, de bénéficier du renouvellement de son bail et de céder son bail à un autre locataire. Il confère au locataire la possibilité d'occuper les locaux commerciaux, ainsi que de bénéficier des conditions avantageuses prévues dans le bail, notamment le loyer parfois inférieur au marché. Ce droit représente une valeur patrimoniale pour le locataire. En cas de cession de son droit au bail, le locataire sortant peut recevoir une indemnité du nouveau locataire. Elle lui est versée pour compenser les avantages dont il ne va plus bénéficier grâce au bail. La cession du droit au bail pourra être autorisée par le propriétaire ou non, en fonction des clauses prévues dans le contrat de bail. Le nouveau locataire, lui, a tout intérêt à acquérir le droit au bail. Il lui permettra de continuer à occuper les locaux et de bénéficier des conditions du précédent contrat de bail.

Quels sont les avantages du droit au bail pour le locataire ?

Le droit au bail représente un véritable avantage pour le locataire, aussi bien pour le locataire sortant que pour le locataire entrant.
Pour le locataire sortant, la cession de son droit au bail lui permet de se libérer de son bail sans avoir à payer d'indemnité d'éviction au propriétaire. Il peut ainsi mettre fin à ses obligations liées au bail, en cédant son droit à un nouveau locataire. Le montant de cette indemnité, librement négocié entre les parties, dépend des avantages que représente le bail pour le locataire entrant.

Pour ce dernier en effet, la reprise du bail commercial est également bénéfique. Il va pouvoir bénéficier :
•   du droit d'occuper les locaux et de poursuivre l'activité ;
•   d'un loyer inférieur au prix du marché grâce au statut des baux commerciaux ;
•   d'une révision de loyer limitée et encadrée ;
•   du droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction en cas de refus.
Le locataire entrant accepte de payer un droit au bail pour acquérir ces avantages.

Quelle est la durée du droit au bail ?

La durée du droit au bail est conditionnée par la durée résiduelle du bail commercial qu'il représente. Il constitue effectivement la valeur de la capacité d'occupation du local commercial sur la durée restante du bail. Si un bail commercial d'une durée de neuf ans comporte encore cinq ans à courir lors de la cession du droit au bail, alors ce dernier ne vaudra que pour une durée de 5 ans. Une fois ce délai écoulé, le droit au bail n'aura plus aucune valeur et le nouveau locataire devra négocier directement avec le bailleur pour conclure un nouveau bail commercial. Dans ce cas, le droit au bail prendra fin automatiquement à l'issue de ce bail.

Qu’en est-il de la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail permet à un commerçant ou un entrepreneur de vendre sa capacité à occuper et à exploiter son local commercial à un tiers. Cela peut s'effectuer de deux manières.
La cession du droit au bail peut intervenir de manière indépendante, ce qui signifie que le droit d'occupation du local est l'élément principal cédé par le locataire sortant. Dans ce cas, le cessionnaire devient le nouveau locataire et hérite ainsi des droits et obligations prévus dans le bail du cédant, sans que le contrat de bail ne soit modifié. Le bailleur conserve donc les mêmes engagements envers ce nouveau locataire.

La seconde possibilité est que la cession du droit au bail s'effectue en même temps que la vente du fonds de commerce associé. Le droit d'occupation devient alors un élément parmi d'autres dans la vente de l'activité commerciale. Le cessionnaire acquiert l'ensemble des éléments permettant d'exercer l'activité, à savoir la clientèle, le matériel, le nom commercial, les autorisations administratives, ainsi que le droit au bail.

Dans les deux cas, la cession doit revêtir certaines formalités pour être valable et opposable au bailleur. Un état des lieux contradictoire entre ce dernier et le locataire sortant est tout d'abord nécessaire. Ensuite, la cession doit être notifiée au propriétaire par voie d'huissier ou par l'acceptation de ce dernier dans l'acte authentique constatant la cession. Ces formalités permettent au bailleur de s'opposer à la cession en cas de motif légitime et de faire appliquer les éventuelles clauses d'agrément ou de solidarité prévues dans le contrat de bail initial.

Qu’est-ce que l’amortissement du droit au bail ?

Le droit au bail est un actif incorporel qui s'use avec le temps. Son coût d'acquisition correspond au prix payé lors de la cession du bail par le précédent locataire. Ce coût doit être activé à l'actif du bilan de l'entreprise et amorti sur la durée prévisionnelle d'utilisation de ce droit. Pour cette raison, il doit être amorti comptablement sur la durée de son utilisation par l'entreprise. L'amortissement du droit au bail permet de ventiler son coût d'acquisition sur plusieurs exercices comptables et de le rapprocher des revenus qu'il génère. L'amortissement est calculé sur la durée résiduelle probable du bail, généralement égale à la durée contractuelle du bail moins les périodes déjà écoulées.

Les modalités comptables de l'amortissement sont les suivantes :
•   La méthode d'amortissement la plus utilisée est l'amortissement linéaire : le coût du droit au bail est réparti en montants égaux sur chaque exercice compris dans sa durée d'utilisation.
•   Le montant de l'amortissement est inscrit en charge dans le compte de résultat, ce qui a pour effet de réduire le résultat de l'entreprise.
•   La valeur nette comptable du droit au bail (coût d'origine moins amortissements cumulés) figure à l'actif du bilan de l'entreprise.
L'amortissement du droit au bail permet donc de rattacher son coût à la période pendant laquelle l'entreprise en tire un avantage économique.

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