Dans le secteur de l’immobilier, a fortiori en matière de locaux commerciaux, de nombreux facteurs influent sur la rentabilité de votre investissement. Toutefois, il faut savoir que seuls ceux qui mettent en place les bonnes techniques en tirent le plus de profit. Si vous souhaitez optimiser la rentabilité de votre espace commercial, voici 3 astuces :
1. Bien choisir son espace commercial
Lorsqu’il est question d’immobilier d’entreprises, le loyer varie selon la surface de l’espace occupé, mais également selon l’emplacement géographique du local.
Plus le local est grand, plus le loyer sera élevé. Prenez donc en considération ce point primordial et cherchez à optimiser au maximum l’espace du local que vous envisagez d’occuper.
Au-delà de sa surface, la situation géographique de votre local influence également le montant du loyer. S’il se trouve sur une place facilement accessible et visible des passants, c’est un grand atout pour les affaires. Cela augmente les chances de visite des clients et donc les ventes. Dans le cadre d’un bail commercial, afin de mettre en valeur la qualité de l’emplacement d’un local commercial, il est possible de déterminer le montant du loyer en fonction de l’évolution du chiffre d’affaires de l’exploitant. On appelle cela une clause-recettes. En d’autres termes, le loyer dont vous serez redevable auprès du bailleur sera calculé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires que vous dégagerez pour la période de référence.
2. Optimiser la durée du bail
Les professionnels recherchant un local commercial doivent se poser une question : suis-je sûr de la rentabilité de l’activité que je vais y développer ?
En cas de doute, un bail de courte durée est peut-être préférable. Le bail dérogatoire est sûrement la solution la plus adaptée : d’une durée maximale de 36 mois, il permet au preneur de pouvoir quitter facilement le local qu’il occupe. En revanche, il ne lui accorde pas la « propriété commerciale » comme le bail commercial et à son terme, le bailleur n’est pas tenu de renouveler le contrat.
Si le local prospecté est idéal tant en son emplacement qu’en sa taille, le bail commercial, aussi appelé bail « 3-6-9 », sera le contrat à privilégier.
Le bail « 3-6-9 », qu’est-ce que c’est ?
Ce bail classique a pour but de protéger le sort du preneur. La durée du bail commercial est régie par l’article L145-4 du code de commerce qui est d’ordre public. Le bail commercial est consenti pour une durée de neuf années au moins. Cependant, le preneur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale, d’où l’appellation « 3-6-9 ».
Il existe pourtant des exceptions à ce principe, depuis la loi Pinel de 2014. Les parties peuvent déroger à ce cadencement 3/6/9 uniquement dans quatre cas prévus par cette loi :
- Pour les baux portant sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
- Pour les baux des locaux à usage exclusif de bureaux
- Pour les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.
- Pour les baux qui ont été conclus pour une durée supérieure à neuf années.
Cela signifie, en pratique, que le preneur ne peut renoncer à exercer sa faculté de résiliation triennale que dans les quatre cas prévus ci-dessus. Ainsi, dans le cas général, le commerçant qui aura conclu un bail commercial pourra y mettre un terme tous les trois ans à sa date anniversaire, en respectant bien évidemment les conditions de résiliation prévues par l’article L145-4 du code de commerce.
La durée de bail commercial est un atout tant pour les propriétaires que les locataires. Si les affaires de ces derniers sont fructueuses, les deux parties en tirent chacun profit pendant de longues années, à savoir les bénéfices pour les locataires et les revenus fonciers pour le bailleur. Il est d’ailleurs dans l’intérêt du bailleur que son locataire prolonge le plus longtemps possible son contrat.
3. Anticiper l’augmentation du loyer
Étant donné que le secteur commercial engendre souvent de grands profits, les bailleurs ont tendance à vouloir augmenter le loyer au fur et à mesure des années qui passent. D’autant qu’ils sont obligés de suivre l’évolution de l’inflation pour ne pas perdre en plus-value. Toutefois, face aux abus de certains propriétaires, la loi est venue encadrer strictement l’évolution des loyers commerciaux, tant en cours de bail, qu’en cas de renouvellement.
Le loyer initial d’un espace commercial est fixé selon la volonté du bailleur et peut faire l’objet d’une négociation par le locataire avant la conclusion du bail, d’une part. Le bailleur peut réclamer un droit d’entrée, que l’on appelle aussi pas-de-porte, ainsi qu’un dépôt de garantie qui est remboursable le jour où le locataire quitte les lieux, d’autre part.
En cours de bail, le loyer peut varier de deux manières dites plafonnées :
- dans le cadre de la révision triennale, qui est d’ordre public et que le bailleur peut appliquer même si cette révision n’est pas stipulée dans le contrat : tous les trois ans, à la date anniversaire du bail commercial, le loyer évoluera en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) s’il est applicable à l’activité exercée dans le local loué (depuis la loi Pinel, l’indexation sur l’Indice du Coût de la Construction a été supprimée) ;,
- en application d’une clause d’indexation, également appelée « clause d’échelle mobile » : dans ce cas, le loyer évolue chaque année, toujours en fonction de la variation de l’ILC ou de l’ILAT selon le cas.
On notera qu’en présence d’une clause-recette, les règles de révision du loyer sont inapplicables.
Il existe une exception au plafonnement de la variation du loyer résultant de l’application de la variation de l’indice de référence : le bailleur pourra demander le déplafonnement de la révision du loyer :
- en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouveaux aménagements urbains ou de transports, etc.) ;
- si un changement d’activité du locataire entraîne la déspécialisation du bail.
En pareil cas, si la valeur locative a varié de plus de 10% (à la hausse ou à la baisse), la loi Pinel a encadré ce mécanisme de déplafonnement : chaque année le loyer ne pourra augmenter que de 10% par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Avant de signer un quelconque contrat de bail, mieux vaut toujours solliciter le service d’un agent immobilier spécialisé dans l’immobilier professionnel.
