Comment se répartissent les travaux entre locataire et bailleur ?
Le bail commercial indique clairement les travaux que le locateur et l’occupant peuvent se répartir entre eux. Cette distribution des travaux est très importante et même un point crucial des négociations dans un aboutissement d’un bail commercial. En effet, le Code civil impose aux locataires la charge des certains frais en ce qui concerne les activités de réparations locatives. Toutefois, la plupart des travaux concernant le bâtiment sont à la charge du propriétaire. Cet aménagement conventionnel est avantageux pour les deux parties et leur permet d’effectuer au plus vite les maintenances nécessaires.
Les différents types de travaux à répartir
- Les travaux de gros réparation qui ont pour but de maintenir le logement à être toujours conforme à l’utilisation auquel il est réservé.
- Les travaux de réparation et de maintenances usuelles, qui ont pour but de réparer les dégâts commis par le locataire durant son occupation.
- Les travaux exigés par le gouvernement obligent les locataires et le propriétaire à s'assurer que les appartements respectent les critères ainsi que les différentes réglementations.
- Les travaux de réparations de grande envergure, comme la réparation de gros voûtes ou murs, le rétablissement des couvertures entières et la réparation des clôtures
Il faut noter également que la répartition de ces différents types de tâches est imposée par la loi et n’est pas souvent présente dans le contrat d’aménagement conventionnel d’un bail commercial.
Les normes de répartition des travaux annoncées par la loi.
En cas d’absence des procédures de distribution des travaux dans le contrat d’aménagement conventionnel, le locataire et le propriétaire doivent appliquer les règles annoncées par la loi.
Les travaux de grosse restauration et de gros entretien.
D’après la loi, le propriétaire est tenu d’effectuer des entretiens sur le bien à louer, pour que ce dernier soit toujours en état de garder son statut, auquel il est mis à clause. En cas d’absence de clause, le bailleur est donc obligé d’effectuer les travaux de grand entretien et de réparation, les dégâts naturels et les usures normales causés par l’action des éléments. Les travaux d’embellissement qui dépasse le coût du renouvellement à l’identique font partie également de ses obligations, ainsi que les tâches obligatoires pour remédier à l’ancienneté du bâtiment.
Les travaux de mises en normes
Le bailleur est tenu légalement par la loi, à proposer un appartement en conformité avec l’affectation pour laquelle ce dernier a été mis à disposition du locataire. C’est le bailleur qui devrait effectuer tous les travaux de mises aux normes et les travaux imposés par le gouvernement, sauf s’il existe une clause contraire qui propose la répartition des travaux avec le locataire.
Les travaux d’entretien et réparations courantes
Le locataire est tenu par la loi, à effectuer des travaux d’entretien et réparation pendant son occupation et au terme du louage. Il doit restituer le local en réparant tout ce qui a été endommagé par des tiers ou de son fait. En bref, il doit faire en sorte que les lieux soient bien entretenus pendant son occupation en supportant tous les travaux de réparations habituelles des locaux.
Comment se fait la répartition des travaux ?
Si pour les locaux commerciaux la distribution des travaux est encadrée par la loi, cela peut tout à fait se faire librement dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Dans la ville d’Annecy par exemple, le propriétaire et le locataire peuvent être accompagnés par un professionnel dans leur négociation pour conclure la répartition des travaux.
Dans ces aménagements conventionnels, il est possible d’inclure un accord dans le contrat transférant au locataire certains travaux habituellement réservés au bailleur. Si les deux parties sont toutes d’accord, cette clause doit être impérativement bien indiquée dans le contrat, pour éviter que ce dernier soit inutile.
Toutefois, ce droit de répartir librement les travaux concerne uniquement les contrats signés avant le 05 novembre 2014. Depuis, tous les baux commerciaux doivent respecter les listes des travaux non transférables, suivant les règles imposées par le Code civil, ce dernier étant très utile, au cas où les deux parties n’auraient pas su trouver un terrain d’attente dans leur négociation.
La condition liée aux travaux de grosses rénovations.
Selon l’article 606 du Code civil, les travaux de grandes restaurations et les travaux de mise en conformité font partie des travaux qui ne peuvent pas être légués à l’acquéreur. Un bailleur ne peut donc léguer à l’acquéreur une partie de ces travaux, même dans un cadre d’aménagement conventionnel d’un bail commercial. Cependant, le Code de commerce affirme que les travaux de décoration dont le coût excède le prix du renouvellement à l’identique peuvent être déchargés au locataire. Mais les travaux jugés de grosses réparations devraient toujours être à la charge du propriétaire. Par contre, si les travaux en question proviennent de l’inexécution des travaux d’entretien par le locataire, ils peuvent être mis à sa charge.
La condition relative aux travaux d’entretien et de réparation
Dès que les travaux d’entretien et de réparation ne composent pas de ceux qui sont définis par l’article 606 du Code civil, alors la clause du bail commercial peut souligner que tous les travaux de gros entretien et de réparations courantes sont à la charge de l’occupant. Et ce dernier doit également accepter tous les frais liés à l’entretien du local et les réparations qui sont à sa charge.
La condition relative à la mise aux règlements du bâtiment.
Par défaut, c’est le bailleur qui doit prendre en responsabilité les travaux de mise en règle de l’appartement. Pourtant, un contrat du bail commercial peut anticiper explicitement que le locataire peut être mis en charge de ces travaux de mise en normes prescrits par l’administration. Et cette clause doit être écrite avec exactitude dans la clause du bail commercial, sinon le propriétaire doit prendre en contribution tous ces travaux de mise en norme.
