Qu'est-ce que le pas de porte ?
L’exigence d’un pas de porte peut revêtir différents objectifs. Le droit d’entrée peut ainsi servir pour le bailleur de garantie contre le risque d’un déséquilibre entre l’évolution de la valeur locative du bien donné à bail et le montant du loyer versé par le locataire. Pendant la période d’occupation du local commercial par le preneur, le bailleur peut en effet assister à une augmentation de la valeur locative de son bien. Or, la progression rapide des prix du marché locatif peut se révéler plus importante que la hausse des loyers prévue au contrat de bail. Le paiement d’un pas de porte est dans ce cas considéré comme un supplément de loyer. Il en sera d’ailleurs tenu compte dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.
Dans certaines situations, le pas de porte s’assimile davantage à une indemnité. C’est notamment le cas :
- Lorsque le droit d’entrée a pour but de compenser une dépréciation de la valeur vénale des locaux. Il peut en effet arriver que le bien immobilier loué subisse une diminution de sa valeur dans le cadre d’une revente qui résulterait de l’activité professionnelle du locataire (pollution, trouble du voisinage…) par exemple ;
- Lorsque le pas de porte constitue une contrepartie pécuniaire à des avantages commerciaux fournis par le bailleur indépendamment du prix du loyer, tels qu’une mise à disposition de matériel ;
- Lorsque le droit d’entrée correspond en tout ou partie au montant de l’indemnité d’éviction. Le pas de porte est alors prévu pour couvrir le montant de l’indemnité due par le bailleur qui souhaiterait retrouver la jouissance de son local en dépit de l’acquisition de la propriété commerciale par le locataire.
Si le pas de porte correspond pour partie à une indemnité et pour une autre partie à un supplément de loyer, il est qualifié de pas de porte « mixte ».
La rédaction de la clause du pas de porte
- Le montant du droit d'entrée, celui-ci est librement négocié entre le bailleur et le locataire, qu’il s’agisse d’un supplément de loyer ou d’une indemnité, et peut correspondre à plusieurs mois de loyers ;
- La nature du pas de porte, à savoir s’il porte sur un supplément de loyer ou s’il porte sur une indemnité, car sa qualification entraîne l’application de règles fiscales différentes ;
- Les modalités de règlement du droit d'entrée.
Une fois le bail signé, le locataire s’engage à verser au bailleur le droit d’entrée. La somme réclamée au titre du pas de porte peut être payée en une seule fois au moment de la signature du bail ou en plusieurs échéances en supplément du loyer. Elle est définitivement acquise au bailleur qui n'a pas à la rembourser, sauf exception, en fin de bail.
Les règles comptables et fiscales applicables au pas de porte
La nature du droit d'entrée, établie selon sa qualification d’indemnité ou de supplément de loyer, détermine le régime juridique et fiscal applicable au montant du pas de porte. C’est pourquoi il est essentiel pour les parties de mentionner clairement dans le contrat de bail les motivations liées au versement du pas de porte. En cas de silence de la clause du bail, le droit d’entrée est par défaut qualifié de supplément de loyer.
Le droit d’entrée entre pour le bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. Les sommes correspondantes sont soumises à l’impôt sur le revenu avec, dans certaines circonstances, un échelonnement possible sur 4 années. Elles sont le cas échéant assujetties à la TVA.
Droit d’entrée et droit au bail : deux notions à ne pas confondre
Par abus de langage, la confusion entre le droit d’entrée et le droit au bail est fréquente. Pourtant, le pas de porte et le droit au bail recouvrent deux notions juridiques bien distinctes.
En effet, le droit au bail est versé à l’occasion de la cession de bail entre un locataire sortant et un locataire entrant alors que le droit d’entrée est convenu au moment de la signature du bail entre un locataire entrant et son bailleur. Lorsque le local commercial visé par l’entreprise est déjà occupé, le titulaire du bail en cours peut sous certaines conditions céder son « droit au bail ». Pour organiser la transmission du bail commercial entre le nouveau locataire et le locataire sortant, ceux-ci concluent un contrat de cession de droit au bail. Les droits et obligations de l’ancien locataire, tels que le droit d’occuper les locaux et de bénéficier du droit au renouvellement du bail, sont alors transmis au locataire entrant pour la durée restant à courir du bail en contrepartie du paiement d’une indemnité appelée « droit au bail ».
Toutefois, lorsque la cession du bail a lieu à l’occasion d’une cession de fonds de commerce, le droit au bail fait partie intégrante des éléments essentiels du fonds de commerce.
Dans ces deux cas, pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.
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