Bail commercial et bail professionnel : Quelles différences ?
La location professionnelle est encadrée par différentes lois et règles fondamentales. En fonction de vos activités, vous serez amené à signer un contrat de bail commercial ou de bail professionnel.
Afin de mieux comprendre les différences entre ces termes, décryptons le monde de la location immobilière professionnelle. Cela vous permettra de comprendre l'essentiel en ce qui concerne la location dans le sillon alpin.
Comprendre la location immobilière
En région Auvergne-Rhône-Alpes comme partout en France, une multitude d'annonces en location s'offrent à vous. Le marché de l'immobilier permet à tous de trouver un cadre « idéal » pour les besoins professionnels. Comprendre la location immobilière, c'est s'informer de tout ce qui entoure l'univers de la location. Un document, appelé bail, protège le client preneur et ses activités.
Ce qu'il faut savoir avant de le signer un contrat de location
Le contrat de bail est un document écrit qui indique les différentes règles liées à la location ainsi que les différentes obligations du bailleur et du preneur. En somme, il précise les détails de la mise à disposition du local et doit nécessairement être établi en deux exemplaires. Ils seront signés par les deux parties qui conserveront respectivement un original. Des éléments doivent obligatoirement figurer dans un contrat de bail, quelle qu’en soit sa nature :
- les identités et adresses respectives du bailleur et du preneur ;
- la situation géographique et la description détaillée du local (superficie, nombre de pièces, agencements particuliers, etc...) ;
- les activités qui pourront être exploitées dans le local par le preneur ;
- la durée du bail ;
- le montant du loyer, sa périodicité de paiement et ses conditions d’évolution ;
- le montant des différentes charges et leur répartition entre le bailleur et le preneur ;
- la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur ;
- les conditions d’occupation du local et d’utilisation des parties communes ;
- les modalités de résiliation du bail.
De plus, le preneur et le bailleur devront effectuer ensemble ce qu'on appelle « un état des lieux ». Cet état des lieux devra être établi en deux originaux identiques au moment de la prise de possession des locaux mais aussi au moment de la sortie du preneur, lors de la restitution du local au bailleur.
Le contrat de bail commercial
A qui s'adresse un bail commercial ? A un client, preneur, qui souhaite exploiter les lieux à des fins commerciales. En effet, le local doit impérativement servir à l'exploitation d'un fonds de commerce, que celui-ci soit exploité par un commerçant, un artisan, un industriel ou un agriculteur.
Si votre intention est d'utiliser des locaux à des fins commerciales, alors le bail commercial est approprié.
En France, le bail commercial est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code du Commerce. Il protège le preneur et lui permet d'exercer son activité en toute sécurité. Il a une durée de 9 années au moins et peut être résilié par le preneur tous les 3 ans. Dans ce cas, il informera le bailleur au moins six mois à l'avance par lettre recommandée. Au terme du bail, le preneur aura la possibilité de demander le renouvellement au bailleur au moins 6 mois avant son expiration.
Le bailleur, quant à lui, dispose du même droit de résiliation triennale mais uniquement dans des cas très précis strictement encadrés par la loi. Le plus souvent, le bailleur sera tenu de verser au preneur un dédommagement appelé indemnité d’éviction.
Concernant l’évolution du montant du loyer initial convenu entre les parties, celle-ci est forcément indexée sur un indice publié par l’INSEE. Si le bail commercial ne mentionne pas une indexation annuelle du loyer, alors une révision triennale peut être appliquée par le bailleur, de plein droit. Le bail commercial peut également prévoir une indexation annuelle, parfois appelée « clause d’échelle mobile » qui mentionnera obligatoirement l’indice de révision choisi.
Comme indiqué précédemment, la loi impose des mentions obligatoires lors de la rédaction d'un bail commercial. Le bailleur doit également fournir un ensemble de documents qui seront annexés au bail commercial : les diagnostics immobiliers (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante selon le cas), l'état des risques naturels miniers et technologiques, un état des travaux des trois dernières années et des travaux à venir au cours des trois années suivant la conclusion du bail ainsi qu’un inventaire des charges, impôts et taxes.
À la fin de la durée du bail professionnel, un renouvellement automatique, appelé tacite reconduction, est possible. Ce renouvellement ne s'applique que lorsqu'aucune des parties ne fait part de son intention de résilier le contrat à son terme initial.
Il est important de noter que dans le cadre d'un bail professionnel, le bailleur ne peut signifier la fin du contrat qu’à son expiration. Le preneur quant à lui, peut résilier le contrat, selon un préavis à faire parvenir au bailleur six mois avant la sortie des locaux. Si le contrat de bail indique l’indexation du montant du loyer, alors, le bailleur peut réviser le montant du loyer chaque année, selon un indice publié par l’INSEE.
En résumé
C’est la nature de la profession exercée par le preneur qui induit la nature du contrat de bail. La compréhension des différents contrats de bail pour une location dans le cas de lancement d'une activité entrepreneuriale est délicate. Elle demande une certaine compréhension des critères qui définissent chacun de ces contrats de bail. Les différences entre bail commercial et bail professionnel peuvent se jouer à plusieurs niveaux. Voici quelques éléments de différences pour ne plus confondre bail commercial et bail professionnel :
